インドネシア：土地登記における電子文書の発行

背景

安全かつ効率的な土地登記制度は、土地に関する権利について法的確実性を確保し、不動産所有に対する国民の信頼を醸成するうえで不可欠です。技術の進展とデジタル公共サービスへの需要の高まりを受け、インドネシアは、従来の紙ベースの土地証明書から電子土地証明書へ段階的に移行することにより、土地行政制度のより広範な改革に着手しています。

この改革は、インドネシアの土地登記制度が長年にわたり、汚職、行政上の非効率性、土地証明書の偽造を含む犯罪行為の影響を受けやすいという課題を抱えてきたことから、とりわけ重要です。これらの問題は、法的確実性を損ない、土地紛争を頻発させ、また時には土地の所有権や取引に関する不確実性を生じさせることで、外国投資を抑制してきました。

こうした課題を認識し、政府は、より広範な電子政府および行政改革の取組みの一環として、土地登記のデジタル化を推進してきました。その目的は、単に紙の証明書を電子版に置き換えることではなく、効率性、透明性および法的確実性の向上が可能な統合電子システムを導入することにより、土地登記手続全体を近代化することにあります。

2023年規則第3号による規制の精緻化

インドネシアの土地行政のデジタル化を支えるため、農地・空間計画省／国家土地庁長官（Ministry of Agrarian Affairs and Spatial Planning/Head of the National Land Agency：「ATR/BPN」）は、「土地登記業務における電子文書の発行に関する農地・空間計画省／国家土地庁長官規則2023年第3号」（「2023年規則第3号」）を制定しました。同規則は2023年6月20日に施行され、「電子土地証明書に関する農地・空間計画省／国家土地庁長官規則2021年第1号」（「2021年規則第1号」）は廃止されました。

2021年規則第1号は、電子土地証明書の発行の仕組み、紙の土地証明書の電子化、土地に関する権利の有効な証拠としての承認など、電子土地証明書に関する法的基盤を既に整備していました。しかし、その運用を通じて、土地行政のデジタル化への移行に伴う実務上・行政上の課題に対応するため、さらなる規制の精緻化が必要であることが明らかになりました。

2021年規則第1号が公表されるまでは、国家土地庁（BPN）のデジタル化は一部しか進んでいませんでした。2020年以降、国家土地庁（BPN）は、オンラインで利用できる土地関連サービスをいくつか開始しています。これには、①電子的な抵当権（Hak Tanggungan）の登録、②土地登記クリアランスレター（Surat Keterangan Pendaftaran Tanah / SKPT）の発行（このレターは通常、当事者が土地を対象とする取引を行う前に実施する土地デューデリジェンスで必要とされます。）、③土地価値ゾーン（ZNT）メカニズムによる土地価値情報の提供が含まれます。

電子文書に関する法的枠組みの強化

より広い政策的観点からみると、2023年規則第3号は、従前の規則に対する単なる技術的修正を超えるものです。

同規則は、電子土地登記についてより包括的な法的枠組みを構築することにより、インドネシアの土地行政に対するアプローチの根本的な転換を示しています。同規則は、行政効率の向上、法的確実性の強化、透明性の向上、不正行為や文書偽造の機会の削減、およびインドネシアの土地登記制度全体の信頼性向上を目指しています。

より詳細な手続上の枠組み

2023年規則第3号は、電子土地行政の実施について、以下を含む、より詳細な定めを置いています。

• 電子文書の発行手続
• 電子土地登記データの管理・維持
• 認証・検証の仕組み
• 土地事務所（Kantor Pertanahan）の責任
• 電子文書の技術的な管理

したがって、重点は概念面よりも運用面に置かれています。

このように、2023年規則第3号は、インドネシアにおける土地行政の継続的なデジタル化の法的基盤を提供しており、より透明性が高く、効率的で、投資に適した土地登記制度の実現に資することが期待されます。

電子土地登記

2021年規則第1号と同様に、今後の全ての土地登記手続を電子的に行うことが目標とされています。最終的には、縮尺図（gambar ukur）・土地区画図（peta bidang tanah）・空間図（peta ruang）・電子土地証明書（ELC）など、全てのデータや土地に関する文書が、電子的に処理・記録されることになります。

対象範囲の拡大：土地登記データの変更記録

2021年規則第1号の下では、オンラインでの土地登記手続が完了すると、土地の権利、所有権、抵当権（hak tanggungan）、または寄贈／waqf（イスラム法に基づき慈善目的で遺贈・寄付された土地）を記録するため、電子土地証明書（ELC）が発行されます。

2023年規則第3号でさらに規定された領域の一つが、土地登記データの変更の記録（pencatatan perubahan Data Pendaftaran Tanah）です。これは、電子土地行政が、電子土地証明書の発行だけでなく、登記された土地の権利や関連する法的情報に影響を及ぼすその後の変更にも対応する必要があることを踏まえた、より広範なアプローチです。

2023年規則第3号の下では、土地登記データの変更には、例えば、ブロック、差押えまたは土地関連の紛争の記録およびこれらの記録の抹消、放棄地としての地位、現状維持または停止の状態、売買拘束契約（Perjanjian Pengikatan Jual Beli）または賃貸借契約の記録、耕作権（Hak Guna Usaha）に関する作物の変更、土地に関する権利の消滅の記録、その他の関連する変更が含まれます。

これらの変更は、管理権（hak pengelolaan）、土地に関する権利（hak atas tanah）または区分所有建物の専有部分の所有権（hak milik atas satuan rumah susun）に係る電子土地台帳（Buku Tanah Elektronik：「BT-el」）に電子的に記録されます。記録は、電子土地台帳内に新たなデータブロック（Blok Data）を作成することにより行われ、その後、権限ある職員または指名された職員が電子署名を付した電子承認ページにより検証されます。

重要な点として、同規則では、電子土地台帳に変更を記録しても、電子土地証明書（Sertipikat-el）の新版は発行されないとされています。更新情報は電子土地登記システムに反映されます。また、記録された各変更は、電子システムを通じて、関係する権利者またはnazhir（waqf土地の管理者）に通知されなければなりません。

この仕組みは、2023年規則第3号が、電子証明書を紙の証明書の静的な代替物として扱うのではなく、土地登記情報を継続的に更新できる動的な電子土地行政システムの構築を目指していることを示しています。土地の権利に影響する法的事象を電子的に記録できるようにすることで、同規則は土地登記データの正確性、透明性および信頼性の向上を図っています。

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本記事は、当事務所のFiesta Victoriaインドネシア法弁護士（日本では未登録）による英語記事“INDONESIA: ISSUANCE OF ELECTRONIC DOCUMENTS IN LAND REGISTRATION ”の和訳記事です。英語版と日本語版に何らかの齟齬があった場合、英語版が優先するものといたします。

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